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新耐震基準と旧耐震基準の違いは？確認方法やリスクまでを徹底解説

リフォームアイディア

2026年1月7日

地震大国である日本では、住宅の安全性を考えるうえで「耐震基準」という考え方が欠かせません。中古住宅の購入やリフォームを検討するなかで、「新耐震基準」「旧耐震基準」という言葉を見聞きしたことがある方も多いのではないでしょうか。「新しい方が安心そう」というイメージはあっても、実際に何が違うのか、どこを見れば判断できるのかは、意外と分かりにくいものです。

そこでこの記事では、住まいの安全性に関わる耐震基準の違いや、ご自宅がどちらの基準に当てはまるのかを確認する方法について、ポイントを押さえて分かりやすく解説していきます。

新耐震基準と旧耐震基準の違い

建物の耐震基準は大きな地震のたびに見直されてきましたが、なかでも大きな転機となったのが 1981年（昭和56年）の基準改正です。この改正を境に、 1981年5月31日までに適用されていた基準を「旧耐震基準」、6月1日以降の基準を「新耐震基準」として区別しています。まずは、それぞれの違いを表で確認してみましょう。

旧耐震基準とは（～1981年5月31日）

旧耐震基準は、1950年の建築基準法制定時に導入された耐震ルールです。当時は大規模地震の発生頻度が低いと考えられていたこともあり、「震度5強程度の揺れで倒壊しないこと」が主な目的でした。

そのため、現在のように震度6～7クラスの強い揺れを前提にした安全検証までは行われていませんでした。あくまで「建物そのものが壊れないこと」に重点が置かれていた、というのが旧耐震基準の特徴です。

新耐震基準とは（1981年6月1日～）

1978年の宮城県沖地震で大きな被害が出たことを受け、耐震基準は大幅に見直されました。これが、現在も基本となっている「新耐震基準」です。

新基準では、「震度6強～7程度の地震でも倒壊・崩壊しないこと」が明確に求められるようになり、考え方も大きく変化しました。最大のポイントは、想定する地震の規模が引き上げられ、最終的な目的が「建物が壊れないこと」から「建物が倒壊せず、中にいる人の命を守ること」へと進化した点です。

新耐震基準でも安心ではない？木造住宅の「2000年基準」に注意

「新耐震基準の家だから、地震に強いはず」と考える方は少なくありません。しかし、木造住宅にはもう一つ押さえておきたい重要な節目があります。それが「2000年（平成12年）基準」です。

実は、新耐震基準の木造住宅は、さらに2つの時期に分けられます。それが「2000年（平成12年）5月以前」と「それ以降」です。1981年の改正で耐震性能は大きく向上しましたが、木造住宅に関しては、より詳細なルールが決められたのが2000年なのです。

2000年基準（平成12年改正）とは

2000年の建築基準法改正では、これまで曖昧だった木造住宅の仕様に関するルールが明確化され、構造の安全性をより確実に担保できるようになりました。強化された主なポイントは次の3つです。

1981年～2000年の「新耐震・木造住宅」のリスク

ここで注意したいのは、1981年6月～2000年5月に建てられた木造住宅です。法律上は「新耐震基準」に分類されますが、2000年基準で求められる構造仕様が十分でないケースが多く見られます。

具体的には、次のような事例（問題点）が挙げられます。
・柱と土台が釘だけで留められている
・南側に大きな開口部を集中させ、壁の配置がアンバランスになっている

つまり、「新耐震基準だから安心」と思って購入した住まいでも、現行基準の家と比べると、揺れに対する粘り強さが不足している可能性があるのです。

実際の地震における新耐震基準・旧耐震基準の被害差

では、こうした基準の違いは、実際の大きな地震でどれくらいの差となって現れたのでしょうか。過去の震災データを見ると、基準改正の重要性がよく分かります。

阪神淡路大震災

阪神・淡路大震災では、多くの方が「建物倒壊による圧死・窒息」で亡くなりました。国交省の被害分析によると、旧耐震基準の住宅のうち、約64％が倒壊・大破しています。一方、新耐震基準で建てられた建物では倒壊・大破の住宅は約23％と、割合が大きく下がり、一定の効果を発揮していたことが確認されています。

熊本地震

熊本地震では、震度7の揺れが2度起きるという、観測史上初となる過酷な事態に見舞われました。国交省や日本建築学会の調査では、同じ新耐震基準でも建築年代によって被害に差が出たことが報告されています。

● 新耐震基準（1981年6月～2000年5月）
倒壊・崩壊した木造住宅の割合は8.7％と、2000年基準と比べると4倍近い差が出ました。旧耐震よりは改善されたものの、金物の仕様や耐力壁バランスなどが十分でなかったため、被害が相対的に大きくなったと分析されています。

● 2000年基準（2000年6月～）
倒壊・崩壊した木造住宅の割合は、わずか2.2％でした。接合金物の使用や壁量バランスなど、2000年改正で強化された基準が、極めて高い耐震性能を発揮したと評価されています。

耐震基準の見分け方

自宅が新耐震基準か旧耐震基準かどうか調べる際、まず目安になるのが築年数です。一般的には、1981年（昭和56年）6月1日以降に建築確認を受けた建物が新耐震基準にあたるため、完成した年代を見ることで、おおよその判断ができます。

ただし、ここで知っておきたいポイントがあります。

判断の基準は「竣工日」ではなく「建築確認日」

実は、竣工日（建物が完成した日）と、建築確認日（どの耐震基準が適用されたかを決める日）にはズレがあることが多いのです。家づくりには建築確認日から数か月、マンションだと1～2年ほどかかります。

そのため、「完成したのは1981年後半でも、建築確認（設計の許可）は5月31日以前」というケースもあり、この場合は旧耐震基準で設計された建物に該当します。つまり、築年数（完成時期）だけでは、新耐震か旧耐震かを正確に見分けることはできないのです。

登記簿謄本で判断する場合の注意点

登記簿謄本に記載されている日付は、あくまで「建物が完成した日（新築年月日）」です。肝心の「建築確認日（役所の審査が下りた日）」までは載っていません。そのため、制度の切り替わり時期である1981年～1982年頃に完成した物件は、完成日だけ見ても「新基準」なのか「旧基準」なのか判断できない「グレーゾーン」となります。

この時期の物件については、登記簿だけで判断せず、以下の資料で「建築確認日」を必ずチェックすることをおすすめします。

●建築確認済証（確認通知書）
●建築計画概要書

「建築確認通知書（確認済証）」の日付をチェック

耐震基準を正確に判定するには、「建築確認日（確認済証の交付日）」を調べるのが最も確実です。建築確認とは、工事に着手する前に、設計内容が建築基準法に適合しているかどうかを役所が審査し、許可を出す手続きのこと。どの耐震基準が適用されるかは、この許可が下りた日によって決まります。

ご自宅に「建築確認通知書」や「確認済証」といった書類は残っていないでしょうか。もしあれば、記載されている「確認済証交付年月日」の日付に注目してください。ここが1981年（昭和56年）6月1日以降であれば、新耐震基準で設計されていると判断できます。

書類がない場合は「建築確認台帳記載事項証明書」を取得する

築年数が古い住宅では、引き渡しから長い年月が経つうちに保管場所が分からなくなってしまったり、引っ越しや家族構成の変化の中で紛失してしまったりするケースがあります。その場合は、自治体の建築指導課などで「建築計画概要書」「建築確認台帳記載事項証明書」を取得すれば、建築確認日を調べられます。

旧耐震基準の物件を購入・居住する際の注意点

旧耐震基準の住宅に長く暮らす、あるいは購入してリノベーションする場合には、あらかじめ知っておきたいポイントがいくつかあります。

安全性への配慮と補強コスト

旧耐震基準の建物は、震度6以上の大きな揺れで倒壊リスクが高くなるといわれています。そのため、今の基準に近づけるための「耐震補強工事」を実施することが安心につながります。

補強にかかる費用は建物の大きさや劣化状況によって幅がありますが、木造住宅の場合、おおよそ160万円前後がひとつの目安とされています。

中古住宅を購入する場合はもちろん、親や親戚の家を引き継いで暮らすケースでも、「補強に必要な費用」が発生する可能性があります。物件価格や現在の住まいの維持費だけで判断せず、こうした改修のための予算も見込んでおくと、将来の計画が立てやすくなります。

住宅ローン控除や税制優遇の壁

住宅取得時の優遇制度として知られる「住宅ローン控除」や「不動産取得税の軽減措置」。これらの制度は本来、一定の安全性が確保された住まいを普及させることを目的としています。そのため、築年数が古い住宅は、耐震面の確認がとれていないと制度の対象外になってしまうことが多いのです。

資金計画を立てる際は、「減税が使えない前提」で計算しておくか、後述する「耐震基準適合証明書」を取得できるように改修費用も見込んでおくと安心です。

住宅ローンの利用条件（フラット35など）

ローンの利用時にも、旧耐震物件には注意が必要です。たとえば固定金利で人気の「フラット35」では、独自の技術基準に適合していることを示す「適合証明書」の提出が必須となります。

旧耐震基準の住まいは、現状のままではこの基準を満たさず、融資そのものが受けられない、あるいは借入額が減額されてしまう可能性も。民間金融機関であっても、旧耐震物件は担保評価が低くなりやすく、審査が厳しくなる傾向があります。購入を検討する段階から、利用したい金融機関の条件や必要書類を早めに確認しておきましょう。

旧耐震物件の安全性を確保する「耐震診断」と「耐震改修」の進め方

旧耐震の物件であっても、きちんと診断し、必要な改修を行うことで、今の基準に沿った住まいへと整えることができます。では、実際にどんな流れで耐震性を確保していくのか、一つずつ確認していきましょう。

耐震診断の内容と費用相場

まずは、建物の状態を正しく知るための耐震診断からはじめましょう。この診断では、建物の構造や地盤の状況、経年劣化の状態などを専門家が細かくチェックし、現在どれくらいの耐震性能があるかを数値化します。どこをどのように補強すべきかを判断する、いわば改修計画の土台になる重要な工程です。

木造住宅の場合、費用は規模によって異なりますが、15万〜25万円程度が一般的。ただし、多くの自治体で診断費用に対する補助制度が用意されており、自己負担が抑えられるケースもあります。お住まいの地域の制度を事前に確認しておくと安心です。

耐震改修工事の主な内容と優先順位

耐震改修では、建物の弱い部分を補修しながら、揺れに強い構造へ整えていきます。工事の種類はいくつかありますが、一般的には次のような優先順位で検討していきます。

1．劣化の補修（腐朽・白アリ被害）
まず最優先で確認したいのが、柱や土台など家の骨組みが健康な状態かどうかです。木が腐っていたり、白アリの被害があったりする場合、いくら金物や壁で補強をしても十分な効果が発揮されません。古い住宅では浴室まわりや床下で劣化が見つかることが多く、最初に手を入れるべき基本の工程とされています。

【工事の例】
・傷んだ木材の交換
・白アリ被害部分の補修
・防腐・防蟻処理

2．壁を強くする（耐力壁の補強・追加）
地震の横揺れを受け止めるために、壁そのものの強さを高めます。強い壁（耐力壁）が増えると、建物の変形を一気に抑えることができます。

【工事の例】
・構造用合板の張り増し
・筋交いを追加する

3．壁の配置バランスを整える
強い壁を増やすだけではなく、どこに配置するかも大切です。左右・前後のバランスが悪いと、地震の際に建物がねじれて、倒壊しやすくなります。壁の配置バランス（偏心率）を整えることで、揺れたときに建物が片方だけ大きく動くのを防ぎ、全体として安定した構造になります。

【工事の例】
・バランスを計算しながら耐力壁を配置
・開口部まわりの補強

4．柱や基礎との接合部を金物で固定する
地震の力が集中するのが、柱の頭（柱頭）や足元（柱脚）などのつなぎ目です。ここが弱いと、壁を強くしても力が逃げてしまい、柱が抜けてしまう恐れがあります。接合部を専用の金物で固定することは、現行基準では必須となっており、耐震改修でも非常に高い効果が得られます。

【工事の例】
・柱と梁、土台の金物補強（ホールダウン金物など）
・接合部の抜け・ズレ防止

5．基礎の補強
建物の足元にあたる基礎を整える工程です。上部の重たい構造を安心して支えられる土台をつくります。

【工事の例】
・ひび割れ（クラック）の補修
・無筋基礎（鉄筋が入っていない基礎）への鉄筋補強・コンクリート増し打ち

6．床や屋根面の補強
壁だけを強くしても、床や屋根（水平構面）が弱いと、地震の力でダンボール箱が歪むように建物が変形してしまいます。床や屋根を合板などで一体化して強化することで、地震の力を壁全体にバランスよく分散させることができます。

【工事の例】
・屋根面の補強（火打ち梁の追加など）
・2階床面の補強

7．屋根の軽量化
屋根が重いと、地震の揺れで建物が大きく振られやすくなります。屋根材を軽くすることで重心が下がり、揺れの力を受けにくい構造になります。

【工事の例】
・重い日本瓦から、金属屋根（ガルバリウム鋼板）やスレート屋根へ葺き替え

【補足：優先順位は建物ごとに変わります】
上記は一般的な「費用対効果の高い順」ですが、実際には建物の状態によって最適な進め方が変わります。例えば、屋根材が劣化していて雨漏りのリスクがある場合は、先に「7. 屋根の軽量化」を行って重心を下げることで、建物全体の揺れやすさを改善することもあります。そのあとに壁の補強で不足分を補うなど、リフォーム計画に合わせて柔軟に工程を組み立てることが大切です。

「耐震基準適合証明書」を取得するメリット

耐震改修工事を終え、現在の新耐震基準に適合していると認められると、「耐震基準適合証明書」を取得できます。この証明書は、築年数に関わらず、今の耐震基準に合った安全な住宅であることを公的に示せる重要な書類です。主に次のようなメリットが生まれます。

・住宅ローン控除の適用
本来、築古物件は対象外となるケースが多いですが、この証明書があれば旧耐震の物件でも住宅ローン控除（減税）を利用できるようになります。

・各種税制の優遇
不動産取得税や登録免許税、固定資産税（改修に伴う減税）などで、税金の軽減措置が受けられます。

・資産価値の向上につながる
公的な安全性が証明されるため、将来売却する際にも買い手に安心感を与えられ、資産価値の維持やスムーズな売却にプラスになります。

築古住宅の耐震にまつわる質問

ここでは、築古住宅の耐震にまつわる質問を、分かりやすくまとめました。

Q. 鉄筋コンクリート（RC造）なら旧耐震基準でも安全ですか？
木造に比べると構造的に強いものの、必ずしも安心とは言い切れません。過去の大地震では、鉄筋コンクリート造でも倒壊した事例もあります。RC造は丈夫ですが、「1階だけ壁量が少ない」「地盤状況の悪さ」などの条件によって、耐力が大きく低下するケースがあります。長く安心して住むためには、耐震診断で現在の状態を知っておくことをおすすめします。

Q. 2025年の法改正は中古住宅購入にも関係ありますか？
今ある家にそのまま住み続けるだけなら、基本的に影響はありません。ただし、購入後に間取り変更を伴うような大規模なリノベーション（フルリノベ）を検討している場合は注意が必要です。2025年4月の法改正（4号特例の縮小）により、大規模な工事を行う際の審査が厳しくなるからです。これまでは不要だった手続きが必要になり、場合によっては「今の法律に適合させるための追加補強」が求められることがあります。

結果として、想定よりも工事費が高くなる可能性があるため、リフォーム前提で物件を買ったり、引き継いだりする場合は、早めに建築士などの専門家に相談することをおすすめします。

耐震基準の確認やリフォームは旭ハウジングへお任せ

南海トラフ巨大地震や首都直下型地震などの発生が懸念される今、住まいの耐震性について不安を抱える方も少なくありません。しかし、ご自宅が旧耐震と新耐震のどちらなのかは、築年数だけで判断できないことも多く、建築確認日のズレや構造のルールなど、専門的な知識がないと分かりにくいのが実情です。

旭ハウジングでは、耐震基準の確認はもちろん、現在のお住まいがどの程度の耐震性能を備えているのか、そして安心して暮らし続けるためにどのような改修が必要なのかまで、専門スタッフがトータルでサポートいたします。「この家を購入しても大丈夫？」「リノベーションで長く住める家にしたい」といったご相談も、どうぞ気軽にお声がけください。

住まいの安全性は、これからの暮らしを支えるもっとも大切な基盤です。安心して過ごせる住まいづくりを、ぜひ私たちにお手伝いさせてください。

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