不動産コンサルティングについて
社会経済環境の変化に伴い個人、法人を問わず土地所有者等の不動産に関するニーズは多種多様なものとなっております。不動産に関わる様々なコンテンツに税理士・弁護士・司法書士・社会保険労務士等のネットワークを利用し、的確なアドバイスをさせて頂いております。
会社概要
ここでは、お客様からのご相談でとても多い悩みと当社の提案内容の一例をご紹介致します。
法人を利用した節税対策

会社運営に必要な費用は、事業税が最低7万円・税理士による決算申告報酬が15万円(※当社顧問税理士の場合)が掛かります。年間22万円以上の節税効果がある場合有効な手法です。

建物が新しかった頃に比べ、毎年の税金が高くなってしまいました。
新築時に借入していたローンを完済し金利の経費計上がなくなり、
また建物が新しかった頃に比べ、毎年の税金が高くなってしまいました。
減価償却費がなくなった事が大きな原因だと思います。
何か良い対策はないでしょうか?
所得分散を図るために会社を設立していただきます。つまり、アパートを管理する業務を行う会社を設立し、その会社に管理料を支払います。この管理料は毎年の確定申告で基本的には経費になります。会社は管理料収入を仕事の内容に応じて会社の従業員(つまり家族従業員)に給与として支払うことで所得の分散をすることができます。
会社で経費を大きく作り、収入を相殺させる個人で建物を所有し
収入を得る場合、経費が作りにくく、
また今回の様に建物が古くなると、
より経費が少なくなり、課税対象額が大きくなります。

会社へ建物を売却する事で、右図の様に1)
個人へ給与・地代として支払い経費を作成でき、
他にも2)相続時に算出される不動産評価を
更地評価の80%まで下げるメリットがあります。

また、個人の自宅を会社事務所として登録する事で
通常個人では経費計上できない
以下のような項目も会社運営に必要な経費として、計上できます。
交際費(会食費等)・パソコンや事務用品代 ・新聞代・光熱費の一部・
自動車の減価償却費・ガソリン代・車検費・保険代
※自家用車を会社へ売却した場合
法人を利用した節税対策

相続税の税制改正に伴い、2015年1月より相続税申告対象者が従来の1.5倍に増加すると言われています。当社では相続税対策として、節税・相続人分割・納税等の多角的視野で、お客様に最適な手法をご提案させてい頂いております。

2015年から相続税が高くなると新聞に掲載されていました。
残された家族にいくら相続税が掛かるか判らずとても不安です。
今、話題の「終活」に取り組んでおり、
相続に向けた最適な準備法があれば教えて下さい。
贈与税に「暦年課税」と「相続時精算課税」という2つの課税制度があります。このうち「暦年課税」は1年間に贈与を受けた財産の総額から110万円の
基礎控除を引いた課税価格に対して、税率を掛け計算します。
本節税術はこの基礎控除110万円を活用し、毎年110万円を次世代へ贈与し相続財産をシフトしていく手法です。 例えばお子様・お孫さんが6名いた場合、
110万円×6名=660万円を相続財産から外す事ができます。これを数年繰り返す事で、多額の現預金を次世代へ無税で譲り渡す事が可能となります。
但し、長期に渡り資産をシフトした場合、贈与がされていない、つまり相続人が預金口座を貸した「名義預金」して認定される可能性があるということです。
この手法を活用する場合、
@贈与契約書を取り交わす。
A毎年振込等で資金が実際に動いた履歴を残す。
B110万円ではなく、故意に111万円と基礎控除額を1万円超え1万円×税率10%=1,000円
の贈与税を納税する。
※111万円に対して支払う相続税に比べ断然少ない金額ですみます.等の対策を講じ、贈与が実際にあったと裏付ける事が重要となります。
婚姻期間20年以上のご夫婦であれば、配偶者控除による贈与を行い、ご自宅の不動産を2110万円までご主人から奥様へ所有権移転することにより相続財産を減らすことができます。
教育資金であれば、非課税で一括で渡せる。
お子様やお孫様(受取人)に生前贈与した教育資金が、受取人1人当たり1500万円まで非課税となります。
教育資金として認められる範囲は 幅広く、学校の入学金や授業料の他、習い事の費用も認められます。
受取人が30歳になるまでの制度ですので、社会人向けの大学院や英会話などの費用を贈与することもできます。
生命保険の死亡保険には「遺族の生活保障」という目的があるため、非課税枠があります。その範囲は、「500万円×法人相続人の数」までとなります。例えば夫と妻、子供2人の4人家族で夫が死亡した場合、遺族は1500万円までは非課税で受け取る事ができます。
親から受けた生前贈与について一旦贈与税を支払い、親の死亡時にすでに贈与されていた財産を「相続財産」とみなして相続税を計算し、
清算する制度があります。(支払ったお金が多ければもどってきます)
非課税枠は2500万円と大きく、贈与財産の種類・金額・贈与回数に制限があります。
この制度を活用し、賃貸用マンションやアパートを生前に贈与します。2500万円分の持分を相続人へ贈与した場合、贈与税は非課税と
なり、かつ贈与以降の家賃収入は、親の相続財産から除外されます。
但し、注意点としては、相続時の清算基準価格は贈与時のものであるということです。仮に贈与時以降、贈与財産が値下がりした場合でも、
贈与時の価格で相続清算されるといった点に注意が必要です。

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